Στο πλαίσιο του διαλόγου που έχει ανοίξει το υπουργείο Οικονομικών, ενόψει της πλήρους άρσης κάθε προστασίας για την πρώτη κατοικία και του όγκου των τιτλοποιήσεων στεγαστικών δανείων, τις οποίες δρομολογούν οι τράπεζες, οι servicers εισηγούνται το εξής: να διευκολυνθεί η αναχρηματοδότηση από το τραπεζικό σύστημα ή τις εταιρείες διαχείρισης δανειοληπτών με ληξιπρόθεσμες οφειλές για δάνεια πρώτης κατοικίας, που έχουν τιτλοποιηθεί ή πωληθεί, προκειμένου να διακανονίσουν οριστικά την οφειλή τους.

Πρόκειται για κίνηση, που εκτιμάται ότι θα επιτρέψει σε χιλιάδες νοικοκυριά να σώσουν τα ακίνητά τους από τον πλειστηριασμό, αξιοποιώντας το γεγονός ότι αφού πωληθεί ή τιτλοποιηθεί το δάνειό τους, ο διακανονισμός μπορεί να γίνει σε επίπεδα χαμηλότερα της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ενεχυριασμένου ακινήτου.

Ας πάρουμε ως παράδειγμα δάνειο ανεξόφλητου υπολοίπου 120 χιλ. ευρώ, με τρέχουσα εμπορική αξία του διαμερίσματος στις 100 χιλ. ευρώ. Οι καλύτερες λύσεις ρύθμισης, που προτείνουν σήμερα οι τράπεζες, προβλέπουν το «σπάσιμο» του δανείου σε δύο μέρη: το πρώτο, ύψους 100 χιλ. ευρώ, αντιστοιχεί στην τρέχουσα εμπορική αξία και ο δανειολήπτης θα κληθεί να το αποπληρώσει σε ορίζοντα 25ετίας. Το δεύτερο, ύψους 20 χιλ. ευρώ, «παγώνει», άτοκα, και διαγράφεται οριστικά μόλις αποπληρωθούν οι 100 χιλ. ευρώ.

Οι τράπεζες δεν μπορούν, λόγω του ηθικού κινδύνου, να προσφέρουν ρυθμίσεις αποπληρωμής σε αξία χαμηλότερη από την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου. Υπάρχουν, όμως, νοικοκυριά, σύμφωνα με τους servicers, που δεν διαθέτουν, αυτή τη στιγμή, ετήσια εισοδήματα, ικανά για να αποπληρώσουν σε βάθος 25ετίας 100 χιλ. ευρώ.

Δεύτερη ευκαιρία γι’ αυτούς θα πρέπει να αποτελέσει ο διακανονισμός που θα τους προταθεί, αφού τιτλοποιηθεί ή πωληθεί το δάνειό τους. Και αυτό διότι, μετά την πώληση ή την τιτλοποίηση, υπάρχει η ευχέρεια να διακανονισθεί το δάνειο σε χαμηλότερη τιμή από την τρέχουσα εμπορική αξία του ενεχυριασμένου διαμερίσματος.

Παραμένοντας στο ίδιο παράδειγμα, ανεξόφλητου υπολοίπου 120 χιλ. ευρώ με αξία διαμερίσματος 100 χιλ. ευρώ, θα μπορούσε να προταθεί η αποπληρωμή του έναντι 80 χιλ. ευρώ.

Το πρόβλημα, σε αυτή την περίπτωση, είναι η χρηματοδότηση. Ποιος, δηλαδή, θα χρηματοδοτήσει με ποσό της τάξης των 60 με 65 χιλ. ευρώ τον πιστούχο, ώστε, με ίδια συμμετοχή της τάξης των 15 με 20 χιλ. ευρώ, να αποπληρώσει την παλαιά του οφειλή.

Το υφιστάμενο πλαίσιο αφήνει τη δυνατότητα στις εταιρείες διαχείρισης να προσφέρουν αναχρηματοδότηση, εφόσον διαθέτουν μετοχικό κεφάλαιο 4 εκατ. ευρώ. Οι servicers προτείνουν να μπορούν και οι τράπεζες (σ.σ. με εξαίρεση αυτή που έχει πωλήσει ή τιτλοποιήσει την απαίτηση) να χορηγούν χρηματοδότηση για τον διακανονισμό, με την προϋπόθεση ότι θα εγγράψουν πρώτη προσημείωση επί του ακινήτου.

Τα οφέλη για την οικονομία

Τα οφέλη, σύμφωνα με εταιρείες διαχείρισης, σε περίπτωση που η πρότασή τους υιοθετηθεί από την κυβέρνηση, θα είναι πολλαπλά, τόσο για τα νοικοκυριά όσο και για το τραπεζικό σύστημα και την οικονομία.

Στο ίδιο παράδειγμα, το νοικοκυριό θα βρεθεί να χρωστά 60 με 65 χιλ. ευρώ, ενώ πριν όφειλε 120 χιλ. ευρώ, για ακίνητο αξίας 100 χιλ. ευρώ, έχοντας βάλει ίδια συμμετοχή της τάξης των 15 με 20 χιλ. ευρώ. Η τράπεζα, που θα το δανειοδοτήσει, θα έχει απαίτηση 60 με 65 χιλ. ευρώ με εξασφάλιση ακίνητο αξίας 100 χιλ. ευρώ και ο επενδυτής, που αγόρασε τους τίτλους ενδιάμεσης διαβάθμισης, θα δει το πλάνο ανάκτησης να υλοποιείται.

Επιπρόσθετα, θα αποφευχθεί το «μπουμ» των πλειστηριασμών, που θα φέρουν οι τιτλοποιήσεις και δεν θα επηρεασθούν οι τιμές στην αγορά ακινήτων, σε μια περίοδο που η ζήτηση παραμένει ισχνή.

Με δεδομένη την πολιτική πίεση να αντιμετωπισθεί το θέμα πριν την πλήρη άρση της προστασίας πρώτης κατοικίας, η λύση του vendor financing για νοικοκυριά που αποδεδειγμένα δεν έχουν την οικονομική δυνατότητα να ρυθμίσουν το δάνειο, με βάση την τρέχουσα αξία του ενεχυριασμένου ακινήτου, αποτελεί λύση περιορισμού του αριθμού των πλειστηριασμών.

Προϋπόθεση για να διακανονισθεί το δάνειο αποτελεί η συνεργασία του δανειολήπτη και η παροχή όλων των απαραίτητων στοιχείων που στοιχειοθετούν την αδυναμία του να εξοφλήσει τη συνολική απαίτηση.

Από την άλλη, βέβαια, θα πρέπει να ενισχυθούν τα πενιχρά bonuses στους συνεπείς δανειολήπτες, που συνήθως αποτελούν και τους συνεπείς φορολογούμενους. Έχουν, δηλαδή, επωμισθεί εις διπλούν το κόστος της διάσωσης του τραπεζικού συστήματος.